外壁のタイルやモルタルが落下するというニュースを聞いたことはありませんか？このような事故は、歩行者や住民に重大な危険をもたらすだけでなく、建築物の所有者にも法的な責任が発生します。
そこで、建築物の安全性を確保するために、国土交通省が定めた「12条点検（定期報告制度）」に基づく外壁全面調査の必要性と方法について解説します。

12条点検とは、建築基準法第12条に基づき、特定建築物の所有者が、定期的に建築物の構造や設備について調査・報告することを義務付けられた制度です。この制度は、建築物の老朽化や劣化による事故を防止するために、2003年に施行されました。

12条点検の中でも、外壁タイル等の落下防止対策に関する調査は、特に重要なものです。なぜなら、外壁タイル等の落下は、近年、多発している建築物の事故の一つであり、死亡事故も発生しているからです。また、外壁タイル等の落下は、火災保険の適用外となる場合が多く、被害者や所有者にとって大きな負担となります。

そこで、国土交通省は、2010年に「既存建築物における外壁タイル等落下防止対策について」という指導文書を発表し、外壁タイル等の落下防止対策の基準や方法を示しました。この指導文書に従って、外壁タイル等の落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分について、全面打診調査を実施することが求められています。

この指導文書は、外壁タイル等の落下防止対策に関する以下の3点を明確にしています。

- 落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の判断基準
- 全面打診調査の実施時期
- 全面打診調査の実施方法

これらの内容について、次の項目で詳しく見ていきましょう。

指導文書では、外壁タイル等の落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分とは、以下のように定義されています。

- 一般的な公道、私道、広場を有する壁面
- 庇があるなど落下物が歩行者に当たらない箇所を除く
- 調査範囲内に植え込みがあるなど落下物が歩行者に当たらない箇所を除く

つまり、歩行者が通行する可能性のある場所に面した壁面の外壁タイル等は、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分として、全面打診調査の対象となります。

指導文書では、外壁全面調査が必要となる建築物として、以下の4つの条件のいずれかに該当するものが挙げられています。

- 特定建築物定期調査の部分打診、目視等により異常が認められたもの
- 竣工後10年を越えるもの
- 外壁改修後10年を越えるもの
- 全面打診等を実施した後10年を越えるもの

特定建築物とは、建築基準法第2条第1項第1号に規定される建築物であり、以下のようなものが含まれます。

- 高さが13m以上のもの
- 延べ面積が500m2以上のもの
- 用途が集会、医療、教育、福祉、宿泊、商業、事務、工場、倉庫のいずれかであるもの
- 用途が駐車場であり、高さが6m以上のもの

これらの建築物の所有者は、12条点検の一環として、外壁タイル等の落下防止対策について、全面打診調査を実施する必要があります。

指導文書では、外壁全面調査が必要となる外壁の仕上材として、以下の3つのものが挙げられています。

- タイル
- 石貼り（乾式工法によるものを除く。）
- モルタル

これらの仕上材は、経年劣化や熱膨張により、剥離やひび割れが発生しやすいものです。そのため、定期的に全面打診調査を行うことで、外壁の状態を把握し、必要な補修や交換を行うことが重要です。

打診調査とは、外壁タイル等にハンマーなどで打ち付けることで、音や反響により剥離やひび割れの有無を判断する方法です。打診調査は、外壁タイル等の全面に対して行われます。打診調査の結果は、打診音の違いや反響の有無により、以下のように分類されます。

- 正常：打診音が高く、反響がある
- 疑問：打診音が低く、反響がない
- 異常：打診音が変化し、反響がない

打診調査により、疑問や異常と判断された部分は、剥離やひび割れの可能性が高いため、補修や交換の対象となります。

赤外線調査とは、外壁タイル等に赤外線カメラを用いて撮影することで、温度差により剥離やひび割れの有無を判断する方法です。赤外線調査は、外壁タイル等の一部に対して行われます。赤外線調査の結果は、温度差の大きさや分布により、以下のように分類されます。

- 正常：温度差が小さく、均一に分布する
- 疑問：温度差が大きく、不均一に分布する
- 異常：温度差が極端に大きく、局所的に分布する

赤外線調査により、疑問や異常と判断された部分は、剥離やひび割れの可能性が高いため、打診調査の対象となります。

12条点検は、建築物の所有者にとって、法的な義務であり、安全な管理の責任でもあります。12条点検を怠ると、以下のようなリスクが発生します。

- 100万円以下の罰金
- 外壁の落下により思わぬ事故が発生した場合、社会的な責任が問われる

12条点検を怠ると、建築基準法第109条により、100万円以下の罰金が科せられる可能性があります。また、外壁の落下により歩行者や住民に危害を及ぼした場合、民事訴訟や刑事告訴の対象となる可能性もあります。このような事態を防ぐためには、12条点検を適切に実施し、外壁タイル等の落下防止対策を行うことが必要です。

この記事では、12条点検の外壁全面調査が必要となる建築物や仕上材、調査方法について解説しました。外壁タイル等の落下は、歩行者や住民に重大な危険をもたらすだけでなく、建築物の所有者にも法的な責任が発生します。そこで、12条点検に基づく外壁全面調査を実施し、外壁タイル等の落下防止対策を行うことが重要です。外壁全面調査は、打診調査や赤外線調査などの方法で行われます。外壁全面調査の結果により、外壁タイル等の補修や交換の必要性が判断されます。

外壁全面調査は、建築物の安全性を確保するために、定期的に行うべきものです。外壁全面調査を行うことで、外壁タイル等の落下による事故を防ぐことができます。また、外壁全面調査を行うことで、外壁の美観や耐久性も向上します。外壁全面調査を行うことは、建築物の価値を高めることにもつながります。

あなたの建築物は、12条点検の外壁全面調査が必要となるものですか？もしそうであれば、早めに外壁全面調査を実施し、外壁タイル等の落下防止対策を行いましょう。外壁全面調査を行うことで、あなたの建築物は、安全で美しいものになるでしょう。